XI Jornadas Bonaerenses de Jóvenes Abogados

Comisión de Derecho Civil

Tema:

Las nuevas formas de dominio. El tiempo compartido. Cláusulas abusivas

Autor: Dr. Pablo Martín Labombarda

Matrícula: Tomo XLIV, Folio 475 ( Colegio de Abogados de La Plata)

Domicilio: Calle 64 nº 1184 ( La Plata)

LAS DENOMINADAS NUEVAS FORMAS DE DOMINIO. TIEMPO COMPARTIDO, CLAUSULAS ABUSIVAS

El presente trabajo estará destinado a aclarar ciertos conceptos que hasta la actualidad han permanecido alcanzados por una notable ambigüedad, a partir de los cuales se desarrollarán los distintos aspectos de estas novedosas formas de contratación, centrando el estudio en el llamado “Tiempo Compartido”. Dichos tópicos abarcarán un punto inicial con consideraciones generales, luego de las cuales se ingresará en el núcleo temático, analizando la cuestión desde la Doctrina imperante en la materia, los intentos legislativos nacionales por brindarle la necesaria reglamentación y un enfoque mundial de este fenómeno social y jurídico que hasta hoy carece de protección legal.-

Finalmente, se propondrán soluciones y recomendaciones a los fines de llenar ese vacío legal mencionado, siempre con la finalidad de alcanzar una meta tan imprescindible como controvertida: el darle a esta forma de dominio un marco jurídico lo suficientemente apto como para permitir un funcionamiento regular de la misma, en protección no sólo de los consumidores de estos servicios, sino también en tutela de una mecánica apropiada de la actividad negocial que las empresas dedicadas a este rubro desempeñan.-

1.Consideraciones generales

Las denominadas nuevas formas de dominio han sido tema de constante tratamiento por parte de la Doctrina especializada en la materia, debido a que a través de ellas se puso de manifiesto una situación tan complicada de resolución como es la de carecer de normas aplicables al caso, y consiguientemente, la aparición de un alejamiento del derecho con la realidad negocial que en la actualidad impera en el mundo.-

Por eso recibieron esa denominación, un poco como respuesta provisoria al interrogante jurídico que estas formas novedosas ocasionaron, y otro tanto como para dejar por sentado que era una tarea casi utópica enrolarlas en las categorías de derechos que hasta este momento se conocían.-

Lo cierto es que, al margen de las soluciones dadas, es una realidad ineludible que poco se ha avanzado en el afán de lograr el total consenso acerca de las mismas.-

Tal es así, que solamente la primera preocupación nacida en el seno de la Doctrina fue suficiente como para sembrar una división en ella. Dicha división se fundamentó en decidir sobre si estas figuras formaban parte de los llamados derechos reales, o bien, eran un tipo más de los llamados derechos personales, diferencia que desde su comienzo mismo es de singular importancia determinar, por cuanto son ampliamente conocidos los regímenes legales que el Código Civil posee para cada uno de ellos, y naturalmente, las consecuencias que derivarían según se los ubique en uno u otro tipo serían totalmente disímiles.-

Y como se anticipara oportunamente, al ser el llamado “Tiempo Compartido” el núcleo de estudio en este trabajo, comenzaremos por dar una noción conceptual que intentará abarcar todos los aspectos que hacen a su funcionamiento. Se entiende por Tiempo Compartido a ”la modalidad negocial que otorga al adquirente o usuario del sistema la facultad de usar y gozar de una cosa mueble o inmueble y de determinados servicios durante un período de tiempo, concluído el cual corresponderá la misma a otro titular y así sucesivamente hasta que corresponda nuevamente al primero”.-1

Y volviendo a la polémica doctrinaria más arriba apuntada, daremos una breve idea de las razones esgrimidas por quienes lo consideran un derecho creditorio, como así también detallaremos los fundamentos soslayados por parte de quienes lo ubican dentro de la categoría de derechos reales.-

Los primeros apuntan a recordar el sistema de “numerus clausus” que rige en nuestro sistema normativo al momento de legislar sobre los derechos reales. Vale decir, el artículo 2.502 del Código Civil es terminante al establecer que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, y que consecuentemente solamente son los enumerados en el texto del artículo 2.503 del Código los derechos reales existentes en el derecho argentino. Incluso hacen mención a la segunda parte del primer artículo mencionado al decir que si por contrato, o disposición de última voluntad se constituyen otros derechos reales o se modificasen los que por el Código se reconocen, valdrán sólo como constitución de derechos personales, si como tales pudiesen valer.-

Es decir, con estas armas legales parte de la Doctrina concluye en determinar que el Tiempo Compartido es un nuevo derecho creditorio, sustentado en el ejercicio de la autonomía de la voluntad (art.1197 C.C),y con las limitaciones impuestas por el art.953 del mismo plexo normativo.-2

Por otra parte, quienes participan de la otra concepción, señalan que las características esenciales de esta figura abarcan todos los elementos necesarios como para configurar un derecho real en todo su espectro:la existencia de un sujeto activo y una cosa entre los cuales se establece una relación jurídica, obligando a la sociedad, previa publicidad registral, de abstenerse de realizar algún acto contrario a ese derecho.-

Es evidente que, de optarse por una u otra posición, las consecuencias serían totalmente distintas, porque mientras que en el caso de admitirlo como derecho personal al adquirente del mismo se le estarían reconociendo prerrogativas oponibles en forma relativa, por ser esta un carácter típico de estos derechos, por otro lado si se lo reconoce como derecho real, nace una mayor protección a partir del momento de su oponibilidad erga omnes.-

Deteniéndome aquí en las consideraciones generales, adelanto que mi postura es partícipe de ésta última concepción, sin perjuicio de que las razones serán expuestas durante el desarrollo del trabajo y se plasmarán definitivamente al momento de las conclusiones finales. Es decir, es notoria la relación que se crea entre el propietario del tiempo compartido y éste, desde el momento mismo de su adquisición. Derecho real que se ve materializado por todas las acciones que por lo general la persona realiza respecto de la cosa, dada a través de su aprovechamiento, su administración, en fin, todos los factores que tomados genéricamente permiten observar que estamos en presencia de un derecho real.-

Hecha entonces una aproximación a la idea final, ahora es momento de ingresar en el análisis pormenorizado del Tiempo Compartido, su funcionamiento, las experiencias vividas hasta este momento, el enfoque en el Derecho Comparado, y su enfoque mundial y nacional.-

2.El tiempo compartido. Su funcionamiento. Distintos sistemas

El surgimiento del Tiempo Compartido obedeció a la necesidad de lograr que las personas cuenten con espacios y lugares lo suficientemente aptos como para lograr un esparcimiento que supuestamente sería difícil de conseguir en otros ámbitos. Es decir, la posibilidad de contar con todos los servicios que este Tiempo Compartido asegura a sus usuarios le brinda una posición de prevalencia frente a las rutinarias vacaciones que hasta no hace muchos años las personas gozaban, sin mayores opciones, en el mercado turístico.-

Pero lo cierto es que al poco tiempo de su implementación, surgió la primera dificultad de fondo (si se quiere llamarla así). Este inconveniente consistió en que la persona que adquiría un lugar en este tipo de ámbitos, quedaba indefectiblemente obligado a pasar la misma semana, el mismo mes o el mismo lapso de tiempo por el que ella contratara, en el mismo lugar,año tras año, con lo que en definitiva el problema más arriba mencionado de la variante buscada volvería a surgir.-

Pero actualmente este problema ya no existe, por cuanto actualmente a través de las llamadas Compañía de Intercambio los propietarios del Tiempo Compartido pueden utilizar intervalos de vacaciones en similares desarrollos de esta actividad alrededor del mundo, y al estar la mayoría de los desarrollos afiliados a éstas Compañías, hoy es muy común ofrecerle esta posibilidad a sus clientes. Hoy tanto R.C.I ( Resort Condominius International) como I.I (Interval International) son las empresas de intercambio con más desarrollos afiliados y que ofrecen más alternativas para elegir.-

Estar afiliado a estas Compañías significa también poder acumular intervalos, por ejemplo, si por alguna razón no es posible utilizar su intervalo en el año, se deposita el mismo en el banco de espacios,quedando disponible para otros propietarios. También se pueden adelantar intervalos del próximo año para poder utilizarlos en el presente. Hasta 1998, en América Latina se encontraban 618 desarrollos afiliados a una Compañía de Intercambios, a saber:Mexico con 273, Argentina con 105, seguidos por Brasil con 82.-

Los intervalos vacacionales se venden como Tiempo Fijo o como Tiempo Flotante. En el primer caso, la unidad es comprada para ser usada una semana específica, ese intervalo es asignado cada año a ese miembro. En cambio, con el tiempo flotante se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada del año (verano, invierno,etc).El propietario debe reservar con anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la confirmación de la reservación se realiza generalmente con la base de :” primera llamada/primera confirmación”.-3

En definitiva, de acuerdo a lo señalado más arriba, la mecánica básica del Tiempo Compartido funciona de la siguiente manera:

- La presencia de un “Desarrollista”: que es la persona física o jurídica propietaria del inmueble, que enajenará derechos bajo este sistema. Se lo llama así porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, el financiamiento de la construcción, la comercialización y la organización de los aspectos normativos, hasta la prestación de esos servicios.-

- Un Usuario: que es la persona física o jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el sistema de Tiempo Compartido.-

- Un Administrador: a cuyo cargo están las tareas de administración de las cosas de uso exclusivo y de uso común y de la prestación inherentes al sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollista.-

- Un Comercializador: Se dedica a la promoción del complejo turístico, otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo.-

- Una Cadena de Intercambio: La denominada operación de intercambio consiste (como ya se adelantara) en que el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un período a la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el período concertado, en un complejo de otro lugar del país o extranjero que esté adherido a la misma red.-

De todos estos sujetos, los indispensables serán dos: El desarrollista y los adquirentes.-

Es así como en líneas generales funciona este sistema, impuesto mayoritariamente por la práctica que por una regulación legal. Tal es así, que esa aparición novedosa motivó un movimiento jurídico interesado en ella, pero que en la mayoría de los casos culminaba con esfuerzos frustrados y con buenas intenciones de poder darle un marco normativo propio.-

Y nuestro país no fue la excepción, y ante tal inquietud, se intentó darle a esta novedad jurídica un marco regulatorio acorde. Estoy hablando precisamente del Proyecto de Ley que el Senado de la Nación había sancionado para legislar sobre el Tiempo Compartido,y que seguidamente analizaré brevemente.-

3. Consideraciones sobre el proyecto de ley

El sistema adoptado por este proyecto de ley se basaba en cuatro pilares fundamentales:

a) La afectación al sistema de Tiempo Compartido de un inmueble edificado o a edificarse, el cual debería estar instrumentado a través de escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble y cuyo efecto es la indisponibilidad de bien para otro destino que no sea el previsto por la ley.-

b) El segundo aspecto era la creación de un derecho real sobre cosa propia.-

c) El tercer pilar era la creación de los órganos deliberativos y ejecutivos del consorcio de multipropietarios al que se lo declaraba persona jurídica.-

d) Un régimen de responsabilidades y garantías en favor del adquirente por parte de los sujetos involucrados.-

Durante el plazo de afectación el bien estaba sujeto a indivisión forzosa, siendo que la misma ,según este proyecto de ley, podía ser perpetua o bien temporaria, y en este ultimo caso, no podía ser inferior a 20 años.-

Luego, en líneas generales, las pautas son similares a las de los derechos reales de dominio o condominio, hasta incluso entraban en confusión con ellos. Pero lo más relevante del Proyecto, fue una modalidad que tal vez sin proponérselo el legislador había sumado a lo ya conocido: la posibilidad de crear un derecho real que podía constituírse sobre cosas que aún no existían, pues permitía la afectación incluso en la etapa de construcción del inmueble,con solamente la aprobación de sus planos. Esta tendencia obedecía un poco, se piensa, como para asimilarse al sistema de la llamada prehorizontalidad, que como tal hace surgir por su cuenta derechos y obligaciones.-

Al decir de Marcela Tranchini de Di Marco, uno de los tantos puntos oscuros de este proyecto era la sanción del sistema de responsabilidad solidaria entre el propietario originario del inmueble y el administrador frente a los adquirentes.-

Es cierto que ello significaba darle a éstos últimos cierta seguridad jurídica en sus operaciones, muy necesarias por cierto por cuanto hasta la actualidad son conocidas las experiencias abusivas vividas, y de las cuales haré referencia más adelante. Pero no es menos cierto, que esta idea era aceptable sólo en el caso de que ese administrador sea designado por el mismo propietario, ya que resultaría absurda imponerla cuando la persona del administrador era nombrada por los multipropietarios, cosa que era factible de acuerdo a este proyecto de ley.-

Por otra parte, no se contemplaban sanciones para el usuario moroso en el cumplimiento de sus obligaciones del Tiempo Compartido, cosa que era muy probable que suceda sistemáticamente. Hubiese sido conveniente en este punto facultar al administrador para suspender a ese usuario infractor en el ejercicio de sus derechos hasta tanto regularice su situación.-

Como único acierto puede mencionarse el otorgamiento expreso al consorcio de propietarios su propia personería jurídica, como para evitar confusiones de legitimación que oportunamente podían suscitarse.-

Este breve análisis generalizado me permite señalar que estamos en presencia de un proyecto que pecaba de desconocer ciertos aspectos de la realidad negocial. Las críticas finales se harán conocer al final del trabajo, aprovechando las cuales se harán las recomendaciones pertinentes, pero siempre apuntando a las carencias de las que según mi opinión adolece.-

4.La necesidad de crear un nuevo derecho real

Ya siendo clara mi opinión acerca de que el Tiempo Compartido participa de todos los caracteres típicos de un derecho real, ahora es momento de analizar sobre si esta circunstancia es suficiente como para impulsar la creación de un nuevo derecho real autónomo de las figuras ya conocidas, o bien limitarnos a tratarlo como tal doctrinariamente, poniendo de esta manera fin a la controversia más arriba detallada acerca de su naturaleza jurídica.-

En general se observan dos corrientes bien diferenciadas:

- Quienes opinan que este nuevo fenómeno jurídico, como portador de una suerte de esencia o naturaleza jurídica propia, debe ser ligado a una única forma de encuadramiento, que no es otra cosa que crear un nuevo derecho real exclusivo y distinto de los conocidos, que podría llamarse “multipropiedad”.-

- En segundo lugar, hay otros que sostienen que esta nueva forma jurídica, por au alta complejidad organizativa y por los constantes cambios a los que se halla sometida, no puede ser encasillada en moldes predeterminados.-

Respecto de la primera posición, para justificar la necesidad de crear un nuevo derecho real, se menciona que debe procurarse al adquirente una relación directa e inmediata con la cosa y que, dándose ello solo en los derechos reales y no adaptándose la figura a los tipos legalmente admitidos por nuestro ordenamiento jurídico , debe crearse tal nuevo derecho.-4

Ahora bien, corresponde preguntarse si hay razones de orden público que justifiquen tal solución y si los intereses en juego requieren inexcusablemente de la mayor protección que brindan los derechos reales. O sea, si crear un nuevo derecho real para el Tiempo Compartido afectaría lo que llamamos orden público.-

La respuesta pienso que debe ser negativa, por cuanto en nada se afectan esos principios, lo cual no quiere decir que con eso es suficiente como para impulsar el difícil compromiso de crear un derecho real autónomo para esta figura.-

Ello es así, porque esta pretensión también puede ser válida para crear derechos reales para todas las nuevas formas de dominio, como son los Clubes de Campo, los Cementerios Privados, etc. y eso , según mi opinión, sería caer en una normativa casuística que en un tiempo no muy lejano corre peligro de transformarse en letra muerta. Porque como se anticipó, estas formas negociales están sujetas a constantes cambios motivados por su aún reciente aparición, sobre todo porque no hay que olvidarse que en ellas la iniciativa privada asume un rol fundamental, y es sabido que ésta es de experimentar continuas transformaciones de acuerdo a la realidad que la circunda.-

Entonces, hasta lo expuesto aquí, la posición en este trabajo es la siguiente: Considerar al Tiempo Compartido un derecho real, reconociendo la necesidad de legislarlo como tal, pero no aconsejar la creación de un derecho real autónomo y exclusivo para él.-

Esta conclusión será luego extendida a otros aspectos, y para seguir avanzando en el trabajo, abordaré otros temas de vital importancia, y que hacen a su funcionamiento actual, dando una posible solución a las anomalías de las que adolece, y también referenciar este tema desde la óptica del Derecho Comparado.-

5. El problema de las cláusulas abusivas en el Tiempo Compartido.El Derecho Comparado

Independientemente de la naturaleza jurídica que se le asigne al Tiempo Vompartido, es una realidad indudable que hasta el día de hoy esta figura ha sido muy criticada en su funcionamiento porque ha dado lugar a la existencia de lo que llamamos cláusulas abusivas.-

Es decir, participa, de acuerdo a lo que entiende gran parte de la Doctrina, de la categoría de los llamados Contratos de adhesión a condiciones generales, hasta incluso se ha llegado a decir que el adquirente recibe más servicios que cosas en sí mismas. Así lo entendieron quienes participaron de las Terceras Jornadas Bonaerenses de Derecho Civil, Comercial y Procesal realizadas en Junín en el año 1988.-

Y es precisamente esa inexistencia de un encuadre jurídico apropiado la circunstancia que más facilita la presencia de esas cláusulas abusivas, y ante las cuales poco pueden hacer los interesados en contar con estos servicios.-5

Prueba de ello es recordar cuáles con los caracteres típicos de estas modalidades contractuales, y referido a ello, Spota nos explica que en estos contratos no hay libertad ni igualdad económica, pero sí jurídica. Una de las partes establece los términos del contrato, fija todas las cláusulas y la otra sólo tiene la alternativa de aceptar o no, sin poder formular una contraoferta.-6

Tal es el funcionamiento básico de los contratos de adhesión, y en el caso del Tiempo Compartido, se da la existencia de cláusulas que desequilibran el sinalagma básico contractual, lo cual permite denotar el poder económico del organizador del sistema.-

Así , por ejemplo, la experiencia adquirida hasta la actualidad, han demostrado la discrecionalidad en las facultades resolutorias por parte del organizador, la imposibilidad de acceso del adquirente al control efectivo en la administración y al sistema de banco de datos, hasta incluso se le quita al adquirente en muchos casos la facultad de rescindir el vínculo que lo une con el organizador, a menos que abone a éste una importante suma de dinero en concepto de indemnización, cualquiera hubiera sido el tiempo en el que la relación que los unía se mantuviera.-

Esto motivó numerosas reacciones en la Doctrina, y desde la óptica del Derecho Comparado, tal vez fue primero en Europa donde se vislumbró la gravedad de este avallasamiento jurídico que sufrían los usuarios del sistema.-

En aquel continente, un poco como antecedente del Tiempo Compartido tal como se lo conoce en la actualidad, en el año 1960 se había inscripto en el Registro de la Propiedad Industrial una patente de invención de unas llamadas “Pólizas de Verano”, que atribuían a sus titulares el derecho de disfrutar de un alojamiento vacacional por períodos fijos o variables. Este por aquel entonces novedoso sistema era totalmente desconocido en España, pero con el tiempo esa figura se comenzó a aplicar con mayor amplitud, al punto tal de que colocó a ese país en el segundo lugar en el mundo de complejos explotados bajo esa modalidad.-

Y ese avance desmedido, no hizo más que poner de manifiesto que la legislación existente era insuficiente como para dotar a esta figura de un marco legislativo adecuado. Y a partir de allí se transformaron en una constante preocupación para la Unión Europea los continuos abusos que se habían dado en ese sector, y luego de intentos fallidos por brindar una solución al respecto, se llegó al convencimiento de que el problema no estaba tanto en la teórica insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor estaba especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era una elaboración de una norma que limitara la autonomía de la voluntad hasta donde fuera aconsejable.-

Y de esta manera nace en España la ley 42/1998 sobre “Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias”, publicada en el B.O del día 16 de diciembre de 1998. Esta norma regula el tema que nos ocupa de manera detallada, de la cual solamente haré mención a ciertas reglas que ayudan a superar esa especie de subordinación que guarda el usuario frente a los organizadores del sistema, por cuanto no es tampoco el núcleo del trabajo hacer un análisis profundizado de todas sus disposiciones.-

Y para comenzar a cumplir tal objetivo, se fija en favor de adquirente un derecho de desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del contrato, decisión que puede darse a conocer sin la necesidad de alegar ningún motivo. Por otro lado, y como deber de información, se le impone al vendedor la obligación de disponer a favor de cualquiera que lo solicite de un documento informativo de todos los aspectos del negocio, sobre todo para darle una idea acabada al adquirente de lo que está comprando. Tan importante es el cumplimiento de esta carga, que su omisión faculta al usuario a resolver el contrato hasta tres meses después a la fecha de su celebración.-7

Esta mención la hice como para demostrar la imperiosa necesidad ya aludida de contar en nuestro país con un régimen legal, y al decir de Marcela Tranchini de Di Marco, si corresponde que una ley regule el sistema de Tiempo Compartido, también se debe hacer lo propio con esta figura a efectos de proteger adecuadamente todos los intereses en juego, a saber: normas protectoras de consumidor, prohibición de claúsulas abusivas en contratos que son predispuestos por el desarrollista, pero también regulación de sanciones contundentes para quien no paga los gastos de administración o permanece en su unidad luego del tiempo que le corresponde.-8

Esto no escapó a la atención de la Comisión Redactora del Proyecto de Código Civil unificado con el Código de Comercio, puesto que en su trabajo se incluyó esta modalidad jurídica del Tiempo Compartido, por lo que seguidamente, y a modo casi de finalización del trabajo, haré una breve mención de su tarea en este tema, para luego opinar sobre la eficacia de sus disposiciones.-

6. Un intento de regulación legal : El Proyecto de Reforma del Código Civil unificado con el Código de Comercio.

Como corolario final del trabajo, haré una breve referencia a la normativa que el Proyecto de Unificación Civil y Comercial trae respecto del Tiempo Compartido, dedicándole un solo artículo para intentar su regulación. Ello, en mi entender, demuestra una insuficiencia legal tanto cuantitativa como cualitativamente, por cuanto estaríamos en condiciones de aseverar que la solución al vacío normativo apuntado al comienzo del trabajo no se ve superado adecuadamente.-

En los fundamentos que la Comisión Redactora del mismo eleva al Poder Ejecutivo, se anticipa la existencia de un título dentro del Libro de los Derechos Reales denominado “Propiedades Especiales”. Es aquí donde se intenta estructurar un régimen legislativo para las conocidas nuevas formas de propiedad, siendo la orientación general del Proyecto el fijar los grandes lineamientos a los que deberán someterse los promotores de esos sistemas, si optan por el régimen de los derechos reales, porque se acepta que decidan sujetarse al régimen de los derechos personales también.-

Ya desde esta posibilidad de opción, según mi opinión, este intento cae por su contradicción terminológica y conceptual. No es posible aceptar la idea de permitirle al promotor del sistema un derecho de opción para regirse bajo una u otra normativa. Primero, por un hecho muy simple: Si la esta Comisión decidió introducir esta normativa del Tiempo Compartido, clubes de campo, parques industriales, barrios privados, etc, dentro del Libro de los Derechos Reales, es absurdo que luego permita que éstos sistemas queden abarcados por la regulación de los Derechos Personales, máxime si ello es posible por una simple elección de las partes.-

Es decir, al principio parece terminar con aquella vieja discusión doctrinaria sobre si estas nuevas formas de propiedad pertenecen a los Derechos reales o a los personales, porque claramente lo ubica dentro de lo primeros, pero luego agrega más confusión al dejar la vía abierta como para trasladarse de normativa. He aquí, según mi entender , la primera gran contradicción de este intento legislativo de regulación.-

Fuera de lo apuntado, este Proyecto aconseja que el control legal de los clubes de campo,parques industriales, barrios o cementerios privados se vea realizado a través del sistema ya conocido de la Propiedad Horizontal, por encontrarlos similares en su mecánica y desenvolvimiento.-

Y para el Tiempo Compartido, que es lo que nos interesa, de optarse por el sistema de los derechos reales, se vería alcanzado por las reglas del condominio con indivisión forzosa, por cuanto sería el sistema más propicio para su desarrollo. Ello se desprende del art.2029 del Proyecto, que textualmente reza: “ Tiempo Compartido. La asignación de usos y goces sucesivos y alternados por períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituír una administración con el carácter de mandatario irrevocable.

El reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación de uso y goce.” 9

Como se podrá apreciar, guarda semejanza este artículo con las pautas básicas que detallamos desde el punto de vista del Derecho Comparado, sobre todo al momento del análisis hecho acerca de la normativa española. Ello es atendible, porque en numerosas oportunidades es conveniente basarse en estructuras ya existentes y experimentadas para dar el primer paso en un tema tan complejo como éste, sobre todo en lugares como nuestro país en los que se carece de esos elementos.-

No obstante, si bien puede ser similar la mecánica del condominio con la del Tiempo Compartido, el hacer uso de la normativa de un derecho real autónomo y ya conocido para legislar sobre otro derecho que aparece como novedoso, no es una solución feliz. Porque aún así se sigue careciendo de una regulación idónea y propia del Tiempo Compartido, y consecuentemente las dudas, malas experiencias, polémicas, abusos y demás inconvenientes, no van a desaparecer.-

Y si bien puede ser cierto que el funcionamiento resulta ser similar entre las dos figuras, hay según mi opinión algunas contradicciones y vacíos que a corto o a largo plazo merecerían ser aclarados, todo ello para eludir algún error interpretativo que puede derivar en lamentables consecuencias.-

Dicho de otra manera, si nos conformamos con esta solución dada por el Proyecto, se podría caer en dudas legales que derivan de la letra misma de los artículos. Por ejemplo, al decir el art.2029 que el Tiempo Compartido ( una vez hecha esa incomprensible opción por el sistema de los derechoss reales) se regulará de acuerdo a los dispuesto para el Condominio con Indivisión Forzosa, basta con observar lo dispuesto en el art.1928, en la parte del Condominio considerado en forma general como para encontrar un primer interrogante. Esta artículo, en una parte de su texto dice “......La renuncia del condómino a su alícuota acrece a los otros condóminos...”.-

¿Será posible aplicar literalmente ésto al Tiempo Compartido? ¿Podrá aceptarse que la renuncia de un multipropietario a su parte pueda significar que los otros vean aumentada la suya? No encuentro una respuesta muy coherente a esta pregunta, que si bien se basa en una disposición contenida en el estudio general del Condominio , ello no quita que esta norma tenga validez también para el supuesto de indivisión forzosa, que es el que aquí nos interesa. –

Ello sin mencionar que en la parte pertinente del Condominio con indivisión forzosa las disposiciones son escasas, y seguramente no alcanzarán para abarcar la gama de alternativas que este complejo sistema nos brinda.-

Por ello considero que este intento legislativo no será suficiente como para superar todas las circunstancias e inconvenientes señalados, y sólo queda la esperanza de que algún día se cuente con una seguridad jurídica que como tal sólo puede emanar de una ley específica del Tiempo Compartido, que aprecie la realidad en su totalidad y no buscar soluciones precarias que luego no se modificarán y que, desgraciadamente, se transformarán en otro intento frustrado de mejorar las cosas.-

CONCLUSIONES FINALES Y RECOMENDACIONES

Ya como tramo final del trabajo, expondré las conclusiones finales acerca del tema abordado, las cuales si bien han sido soslayadas y fundamentadas en el desarrollo del mismo, en esta oportunidad las enumeraré detalladamente , y luego sí pasaré a exponer las recomendaciones que considero útiles para avanzar en el aspecto jurídico del Tiempo Compartido.-

En tal sentido, y de acuerdo a lo expuesto hasta aquí, me permito anticipar las siguientes conclusiones:

a) El Tiempo Compartido es un derecho real, conforme a lo que doctrinariamente se entiende por tal, autónomo en su esencia, con caracteres típicos y exclusivos, en el que el titular del mismo guarda una relación con una cosa que es de su propiedad.-

b) Si bien es reconocida su calidad de derecho real, no es necesario ni conveniente crear un derecho real nuevo dentro de la enumeración que el actual artículo 2503 de Código Civil trae de los mismos, bastando con que doctrinariamente haya consenso sobre su naturaleza jurídica de Derecho Real, como oportunamente se hizo con la Propiedad Horizontal.-

c) En ese orden de ideas, sí es necesaria la creación de una ley especial que lo rija en su totalidad y le dé el tratamiento de derecho real adecuado, a los efectos de superar todas las dificultades ya analizadas anteriormente.-

d) Considerar insuficiente el texto de proyecto de ley nacional referenciado más arriba, y desestimar por inadecuada, incompleta e incongruente la norma contenida en el Proyecto de Unificación Civil y Comercial, por las razones ya expuestas oportunamente.-

Y de las conclusiones que anteceden, sugiero:

- La sanción de una ley propia del Tiempo Compartido, lo suficientemente flexible y susceptible de actualización ante las variables negociales imperantes en su constante desarrollo, permitiendo así que la normativa a dictarse sea conteste con la realidad de los hechos.-

- Dicha ley debería contemplar todo el espectro del sistema: desde proteger al usuario o adquirente hasta hoy desprovisto de remedios legales,regulando la actividad de las empresas dedicadas a la actividad, hasta la posibilidad de imponer un régimen impositivo especial para esta modalidad de organización.-

- Lograr también, en la medida de lo posible, un régimen uniforme e internacional entre los países que llevan adelante estas actividades, vigente y obligatorio en todos ellos, sobre todo si forman parte de las cadenas de intercambios ya aludidas.-

CITAS BIBLIOGRAFICAS